中古住宅の耐震―熊本地震で再度考える家を守る力 | コラム | 不動産売買のことなら熊本市や合志市で実績多数の株式会社クラブハウスエステート

毎日を過ごす我が家。間取りや日当たり、住み心地は毎日感じられます。では、その家が地震に対してどのくらいの強さを持っているかまで、確かめたことはあるでしょうか。

「新耐震基準だから大丈夫」「熊本地震を経験したから、もう安心」「見たところ大きなひび割れはない」——こうした情報だけでは、その家の現在の耐震性を判断することはできません。

家の耐震性は、築年数だけでなく、壁の量や配置、柱や梁の接合部、基礎、建物の劣化、増改築の履歴などによって、一棟ごとに異なります。大切なのは、古いか新しいかだけで判断するのではなく、今の家の状態を調べ、これからの暮らしにどこまでの備えが必要かを考えることです。このコラムでは、なぜ耐震が大切なのか、そして何を確かめればよいのかを、できるだけやさしくお伝えします。

新耐震基準の家なら安心？

建物の耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日を境に大きく変わりました。この日以降に建築確認を受けた住宅には、いわゆる「新耐震基準」が適用されています。それ以前の旧耐震基準で建てられた住宅には、現在求められる耐震性を満たしていないものが多く、国土交通省も耐震診断や耐震改修を勧めています。

ただし、1981年以降に建てられた木造住宅なら、すべてが同じ耐震性を持っているわけではありません。2000年（平成12年）には木造住宅の基準がさらに見直され、地盤に応じた基礎、耐力壁の配置、柱と梁などをつなぐ接合部の仕様が明確になりました。そのため、木造住宅は大きく分けて、次の三つの年代で考える必要があります。

しかし、2000年以降の住宅であっても、施工状態や建物の劣化、増改築による構造の変化などによって、現在の耐震性は変わります。築年数は大切な手掛かりですが、それだけで安全とは判断できないのです。

（参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）

家の現在の強さは耐震診断で確かめる

家の耐震性を知るためには、耐震診断を行います。耐震診断では、図面だけで計算するのではなく、現地で建物の状態を確認します。主に調べるのは、次のような項目です。

耐震診断によって現在の強さを把握し、その結果をもとに補強計画を立てます。国土交通省が示す耐震改修の流れも、現地調査、耐震診断、補強計画、設計、見積もり、耐震工事という順番です。最初から補強方法を決めるのではなく、まずその家の弱い部分を見つけることが出発点になります。

（参考：国土交通省「耐震改修の進め方」）

耐震評点1.0・1.25・1.5は何が違う？

木造住宅の耐震診断では、地震に対する建物の強さを「上部構造評点」という数字で表します。一般的な判定は、次のとおりです。

評点1.0は、耐震診断上の大切な基準です。ただし、「1.0以上なら地震でまったく傷まない」という意味ではありません。大きな地震で倒壊しないことと、建物が無傷で、その後もそのまま住み続けられることは別だからです。

評点1.25は評点1.0に対して25％、評点1.5は50％の余力を持たせる考え方になります。ただし、評点1.5なら1.0より50％大きな地震に必ず耐えられる、という単純な意味ではありません。実際の被害は、地震の揺れ方や地盤、建物の形、劣化状態、施工状態などにも左右されます。評点は耐震性を比較する重要な目安ですが、将来の被害を保証する数字ではありません。

新築の耐震等級と、今ある家の耐震評点の違い

新築住宅では、地震に対する建物の強さを「耐震等級1・2・3」で表します。

国の住宅性能表示制度では、耐震等級を「地震に対する構造躯体の倒壊・崩壊のしにくさ」として定めています。一方、今ある家の耐震評点は、現に建っている建物を調査して現在の強さを確認するものです。壁の量や配置だけでなく、接合部や構造材の劣化など、年月を経た住宅の状態も確認します。

新築の耐震等級が設計時の性能を示すのに対し、耐震診断では、現時点でその家がどれだけの耐震性を持っているかを確かめます。だからこそ、今住んでいる家こそ、一度その強さを確かめておく意味があるのです。

（参考：国土交通省「日本住宅性能表示基準」）

耐震性が高い家にはどんな特徴がある？

地震に強い家は、単に壁が多い家ではありません。必要な強さを持つ耐力壁が、東西・南北にバランスよく配置され、その力を柱や梁、床、基礎へ伝えられることが重要です。

これらの特徴があるからといって、直ちに危険な住宅とは限りません。また、瓦屋根だから弱い、窓が多いから危険とも一概にはいえません。重要なのは、屋根を含めた建物の重さに見合う強さがあるか、開口部を設けても必要な耐力壁が確保されているかを、計算と現地調査で確かめることです。

壁の量だけでは決まらない「家の中心のずれ」

耐震性を考えるうえでは、耐力壁の量だけでなく、その配置が重要です。建物には「重心」と「剛心」という二つの中心があります。

この二つが大きくずれていると、地震の際に建物がまっすぐ揺れず、ねじれるように変形しやすくなります。このずれを「偏心」といいます。

例えば、南側に大きな窓が並び、北側に浴室、トイレ、収納などの壁が集まった住宅では、建物の強さが北側に偏ることがあります。また、広いLDKやビルトインガレージ、増築部分がある住宅も、壁の配置や建物の中心のずれを確認する必要があります。

熊本の耐震工事では何を行う？

耐震診断によって弱い部分が分かったら、建物に合った耐震工事を計画します。主な補強方法には、次のようなものがあります。

現在の耐震補強では、構造用合板などを使い、壁全体で地震の力を受け止める面材耐力壁も広く使われています。ただし、構造用合板を張るだけでは、計画した耐力壁にはなりません。合板の種類や厚さ、釘の種類と間隔、柱・梁・土台への留め方を、定められた仕様どおりに施工する必要があります。

「筋交い」と「耐力面材」——壁の強さを表す壁倍率

耐力壁の強さは「壁倍率（かべばいりつ）」という数字で表します。数字が大きいほど、地震などの横からの力に強い壁だということです。壁の作り方によって、次のように壁倍率が変わります。

※ 壁倍率は仕様ごとに国の基準で定められた数値です。実際の値は製品や施工方法によって異なります。

筋交いと耐力面材は、併用して壁倍率をさらに高めることもできます。ただし、その分だけ壁が厚くなって居住スペースが少し狭くなったり、費用が上がったりする面もあります。だからこそ、必要な場所に、必要な強さの壁を選ぶことが大切です。

また、強い耐力壁をつくるほど、その両端にある柱には大きな引き抜き力がかかります。耐力壁だけでなく、柱脚金物、アンカーボルト、基礎まで一体で考えることが重要です。

耐震工事とは、壁だけを強くする工事ではありません。屋根や床から耐力壁へ、耐力壁から柱や土台へ、そして基礎と地盤へ、地震の力を途切れず伝えられるように家全体を整える工事です。

評点だけを上げればよいわけではない

耐震補強では、目標とする評点を決めることが大切です。しかし、計算上の評点だけを上げればよいわけではありません。一部へ強い耐力壁を集中させていないか、家のねじれが大きくならないか、その力を既存の基礎が負担できるかまで確認する必要があります。

さらに、図面上では十分な強さがあっても、釘の種類や間隔、金物の取り付け方などが計画と違えば、想定した性能を発揮できません。

こうした内容を一つずつ確認して、初めて耐震補強の効果が生まれます。数字だけを追うのではなく、その裏づけとなる設計と施工まで丁寧に見ていくことが、本当の意味での「強い家」につながります。

耐震性を高めても、希望の間取りを諦めない

耐震補強というと、「壁が増えて部屋が狭くなる」「希望していた広いLDKを諦めなければならない」と思われるかもしれません。しかし、耐震性と暮らしやすい間取りは、必ずしもどちらか一方を選ぶものではありません。例えば、次のような工夫が考えられます。

開口部を残しながら補強できる耐震フレームなどの建材もありますが、一般的な耐力壁より費用が高くなる場合があります。まずは暮らしに必要な壁を耐力壁として生かし、開口部や建具の位置を少し調整する。それでも耐震性との両立が難しい場所に、特殊な補強方法を検討するのが現実的です。

熊本で、安心して暮らし続けるために

耐震リノベーションは、評点という数字だけを上げる工事ではありません。まず現在の家の状態を知り、評点1.0を一つの基準として、1.25、1.5のどこまで備えるかを考える。そのうえで、壁の量と配置、建物の中心のずれ、接合部、基礎、劣化状態まで確認し、家全体の力の流れを整えていきます。

すべての家に共通する、たった一つの正解はありません。建物の状態、希望する間取り、これから暮らす年数、工事予算によって、必要な備えは変わります。

大きな地震を経験した熊本だからこそ、家の強さの大切さを、私たちは身をもって知っています。耐震性と間取りのどちらかを諦めるのではなく、最初から一緒に考える。まずは我が家の「今」を知ることから。それが、熊本で安心して暮らし続けるための、いちばん確かな一歩だと私たちは考えています。