「この土地、大丈夫かな？」と気になりながらも、なんとなく後回しにしていませんか？2026年度の税制改正で、レッドゾーンなど災害リスクの高いエリアの新築住宅は住宅ローン減税の対象外になることが決まりました。一方で中古住宅・リノベーションは引き続き対象です。この違いを知っておくだけで、熊本での家選びの判断が変わります。
- 安全エリアへの移転促進策（登録免許税・不動産取得税の軽減）の具体的な制度設計
- ハザードエリアの対象区域の追加指定
住宅ローン減税ってそもそも何？基本をおさらい
「住宅ローン減税」という言葉はよく聞くけれど、実際どんな仕組みかよくわからない——そんな方のために、まず基本を整理しておきます。
- ① 何が戻ってくるの？
年末時点のローン残高の0.7%が、毎年の所得税（＋住民税の一部）から差し引かれます。たとえば残高3,000万円なら、年間21万円が税金から戻ってくる計算です。 - ② いつまで続くの？
2026年度の改正で制度の適用期限が5年延長され、2030年末までに入居した場合が対象になりました。控除期間は住宅の種類によって異なります（後述）。 - ③ 新築と中古で何が違う？
控除期間・借入限度額・省エネ要件など、細かな条件が異なります。今回の改正では特に「ハザードエリアへの扱い」が新築と中古で大きく分かれました（次のセクションで詳しく説明します）。
30年ローンで3,000万円を借りた場合、住宅ローン減税をフルに使うと、総額で100〜200万円以上が税金から戻ってくることもあります（所得・残高・控除期間によって変わります）。これが丸ごと使えなくなるとしたら、実質的な購入コストは大きく変わります。
「レッドゾーン」って何？身近なエリアも対象かも
「レッドゾーン」とは、正式には土砂災害特別警戒区域をはじめとする、災害時に人命への危険が高いとして国や県が指定したエリアのことです。今回の税制改正で対象となるエリアは以下の通りです。
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
- 地すべり防止区域
- 急傾斜地崩壊危険区域
- 浸水被害防止区域
- 災害危険区域（都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表された場合に限る）
熊本県は山地が多く、2016年の熊本地震でも各地で斜面崩壊が確認されています。都市部のすぐそばがレッドゾーンに含まれているケースも少なくありません。自分の気になる土地がどのエリアに入っているかは、国土交通省の「重ねるハザードマップ」で確認することができます。
新築 vs 中古・リノベ：今回の改正で何が違う？
今回の改正で最も重要なポイントがここです。ハザードエリアへの規制は「新築住宅」だけが対象で、中古住宅・建替え・リフォームは引き続き住宅ローン減税が使えます。
| 住宅の種類 | レッドゾーン等での減税 | 控除期間 | 借入限度額（目安） |
|---|---|---|---|
| 新築住宅 （2028年入居以降） |
❌ 対象外（決定） | 最長13年 | 最大5,000万円 （省エネ性能・世帯による） |
| 中古住宅 （一般の中古売買） |
✅ 引き続き対象 | 原則10年 （省エネ住宅は2026年〜13年に拡充） |
最大3,000万円 （認定住宅等） |
| リノベーション （建替え・リフォーム） |
✅ 引き続き対象 | 最長13年 （省エネ買取再販等） |
最大3,000万円 |
中古住宅・リノベーションで知っておきたい条件
不動産会社が中古物件を買い取り、リフォームして販売する「買取再販住宅」は、省エネ基準を満たせば新築と同じ13年・上限3,000万円が適用されます。ClubhouseEstateが手がけるようなプロの目で選んだ安全な物件を、しっかりリノベーションした家は、税制面でも有利になりやすいのです。
安全なエリアへ移ると「お得」になる税制優遇とは
今回の税制改正は、単に「新築を規制する」だけではありません。安全な場所への移転を後押しする優遇措置もセットで整備が進んでいます（具体的な制度の詳細は今後確定予定）。
❌ 危険エリアで新築すると…
- 住宅ローン減税が使えない（2028年〜決定済み）
- 土砂・津波・浸水リスクが常に存在
- 将来売るとき買い手がつきにくい
- 建て替え・増改築に制限がある場合も
✅ 安全なエリアへ移ると…
- 住宅ローン減税が引き続き利用可能
- 登録免許税の軽減措置（整備予定）
- 不動産取得税の減額（整備予定）
- 長期的な資産価値の安定につながる
登録免許税・不動産取得税ってどんな税金？
少し難しい言葉が出てきましたが、要は家を買うときにかかる税金です。
- 登録免許税……家の名義を自分に変えるときにかかる税金。通常は売買価格の2%程度ですが、軽減措置が適用されると大幅に抑えられます。
- 不動産取得税……家を購入した際に一度だけかかる税金（固定資産税評価額の3〜4%程度）。軽減措置で数十万円が戻ってくることもあります。
「立地の安全性」が資産価値に直結する時代へ
家を選ぶとき、これまでは「駅から近い」「学校区がいい」「価格が手頃」が判断の中心でした。でも今、その判断軸が変わってきています。
🕐 これまでの判断軸
- 駅から近い
- 学校区が良い
- 価格が手頃
- 日当たり・間取り
🔮 これからさらに重要になる軸
- ハザードマップのリスク区域外か
- 擁壁の状態・安全性
- 過去の浸水履歴
- 地盤の強さ・液状化リスク
- 避難のしやすさ・避難路
- 日本銀行（2022年）の研究によると、ハザードマップが公表・更新されると水害リスクの高い土地の地価が有意に変動することが確認されています。過去に実際に水害を経験した地域では、客観的な水害リスクが地価に反映されやすい傾向も示されています。
- 国内外の学術研究でも、浸水域に指定された土地では不動産取引価格が下落することが報告されており、浸水の「経験・履歴」そのものが将来の価格にも影響することが確認されています。
- 不動産鑑定の現場でも、ハザードマップ情報を価格形成要因として評価に組み込む動きが広がっています。
「今住むだけだから」と思っていても、将来売ることになったとき買い手は必ずハザードマップを確認します。しかも2028年以降は新築がレッドゾーンで建てにくくなるため、ハザードエリアの物件は買い手がさらにつきにくくなる可能性があります。今の購入判断が10年後・20年後の資産価値にも直結します。
熊本で特に注意したい立地リスクのポイント
熊本は山地・丘陵地・河川が入り組んだ地形が多く、市街地に隣接する形で様々な災害リスクエリアが存在します。中古住宅を探す際に特に意識してほしいポイントをお伝えします。
- ① 土砂災害警戒区域（イエロー・レッドゾーン）
熊本地震後の山腹崩壊を受け、県内の土砂災害警戒区域は見直し・追加指定が進んでいます。特に北区・西区・南区の丘陵部や益城・御船方面の山間エリアは要確認です。 - ② 急傾斜地に隣接する造成地・擁壁
斜面を造成して建てられた住宅では擁壁（土留め）の状態が重要です。古い擁壁は現在の安全基準を満たしていないものもあり、補修・建て替えが必要になるケースもあります。建物だけでなく外構・敷地の状態もチェックしてください。 - ③ 白川・緑川水系の浸水想定区域
熊本市内を流れる白川流域は、国土交通省が「想定最大規模」の洪水浸水想定区域図を公表しています。過去の浸水履歴がある地域は将来の資産価値にも影響しやすいことが研究でも示されています。 - ④ 谷地形・低地・旧河道
昔に川が流れていた場所（旧河道）や谷の出口にあたる低地は、水が集まりやすく浸水リスクが高い傾向があります。国土地理院の「土地条件図」などで確認できます。 - ⑤ 「安い理由」が立地リスクだったケース
中古住宅で周辺相場より明らかに安い物件は、理由があることが多いです。過去の浸水経験・急傾斜地に近い・擁壁が古い——こうした条件が価格に反映されているケースは珍しくありません。「なぜ安いのか」を必ず確認してください。
新築と違い、中古住宅には「その家がどんな環境で建てられ、これまで何があったか」という履歴があります。浸水・地滑り・地盤沈下の経験がないか、自治体の罹災記録や近隣への聞き込みも含めて、売買前に確認することが大切です。私たちClubhouse Estateは、物件の立地リスクの調査から安全なリノベーション提案まで一緒にサポートしています。
熊本で家を買うなら、今どう動けばいいか
税制改正の方向性が明確になった今、家探しの考え方も整理しておきましょう。熊本で中古住宅・リノベーション物件をお探しの方に、今できることをお伝えします。
- ① ハザードマップで確認する
気になるエリアや物件が、レッドゾーンや浸水想定区域に入っていないかをチェック。熊本市・各町村のホームページや国土交通省「重ねるハザードマップ」から確認できます。 - ② 新築か中古かで戦略を変える
ハザードエリアで新築は2028年以降に住宅ローン減税が使えなくなります。一方、中古住宅・リノベーションは引き続き対象。「安全なエリアの中古住宅＋リノベーション」は税制面でも理にかなった選択です。 - ③ 税制優遇を含めたトータルコストで比較する
土地が安くても住宅ローン減税が使えないと長期的には高くつくことも。また中古住宅も省エネリノベーションで控除期間が13年に伸びる可能性があります。購入前にシミュレーションを。
熊本市周辺には、安全なエリアにある中古住宅がまだまだ多く残っています。築年数が経っていても、リノベーションで断熱・耐震・間取りを一新すれば新築同等の住み心地が手に入ります。しかも住宅ローン減税の対象になりやすく、省エネ性能を高めれば控除期間13年も狙えます。
まとめ：「安全な場所の中古・リノベ」がこれから最も賢い選択に
今回の税制改正のポイントを一言でまとめると、「危険なエリアでの新築は税制上のメリットをなくし、安全な場所・中古・リノベーションへの移行を後押しする」という流れです。
中古住宅・リノベーションは引き続き住宅ローン減税が使えることは、熊本でClubhouse Estateが提案してきた「安全な場所の中古住宅をリノベーションする」という考え方が、税制面からも裏付けられたともいえます。